Чеĸ-лист инвестора:
15 провероĸ перед поĸупĸой
15 провероĸ перед поĸупĸой
Юридиĸа · Техниĸа · Эĸсплуатация · Доходность · Рисĸи
Плюс шаблон фин.модели (excel) на 3 сценария.
Как сделать ваш объект недвижимости доходным в 2026 году?
Дмитрий Волков - эксперт в коммерческой недвижимости
20+ лет в коммерческой недвижимости
15 объектов в портфеле
Сделки через торги, перепрофилирование объектов и субаренду
Проекты в Москве, СПб, Сочи, Ярославле
Профессиональная команда экспертов
20+ лет в коммерческой недвижимости
15 объектов в портфеле
Сделки через торги, перепрофилирование объектов и субаренду
Проекты в Москве, СПб, Сочи, Ярославле
Профессиональная команда экспертов
*Рынок стал сложнее. Ошибка — минус год дохода. Наша задача — чтобы вы зарабатывали,
а не угадывали.
а не угадывали.
×2–×4 после стратегии
Как сделать ваш объект недвижимости доходным в 2026 году?
Дмитрий Волков - эксперт в коммерческой недвижимости
20+ лет в коммерческой недвижимости
15 объектов в портфеле
Сделки через торги, перепрофилирование объектов и субаренду
Проекты в Москве, СПб, Сочи, Ярославле
Профессиональная команда экспертов
20+ лет в коммерческой недвижимости
15 объектов в портфеле
Сделки через торги, перепрофилирование объектов и субаренду
Проекты в Москве, СПб, Сочи, Ярославле
Профессиональная команда экспертов
*Рынок стал сложнее. Ошибка — минус год дохода. Наша задача — чтобы вы зарабатывали,
а не угадывали.
а не угадывали.
×2–×4 после стратегии
Вы здесь, если имеет объект коммерческой недвижимости и вас не устраивает доход от него
Собственники приходят с разными объектами, но с похожими проблемами.
Узнаете ли вы себя в этих ситуациях?
Узнаете ли вы себя в этих ситуациях?
Объект сдаётся, но доход «не радует» — аренда маленькая, расходы большие
1
Помещение или часть здания простаивает — арендаторы съехали, а новые не заходят
2
Арендаторы меняются слишком часто, приходится постоянно кого-то искать
3
Не понимаете, по какой ставке можно сдавать «по-честному», чтобы и сдать, и не продешевить
4
Есть вопросы по документам, статусу, переводу назначения, но страшно «лезть» самому
5
Не понимаете, что лучше: держать объект, усиливать или готовить к продаже
6
Хотите навести порядок: договоры, платежи, коммуникация с арендаторами
7
Чувствуете, что у объекта есть потенциал, но не знаете, как его раскрыть и с чего начать
8
Экспресс-разбор - это 30 минут, которые позволят по-другому взглянуть на ваш объект
1. Честно скажем, что происходит с вашим объектом
Где он недозарабатывает, где «течёт» деньги, а где всё в порядке.
2. Посчитаем реальную доходность — не «на словах», а в цифрах
Доход, расходы, простои, налоги — всё по факту.
3. Покажем, что можно сделать, чтобы объект приносил больше
Повышение ставки, изменение формата, работа с арендаторами, перепланировка.
4. Обсудим, что выгоднее: усиливать объект или готовить его к продаже
Не всегда лучший вариант — «держать до последнего».
5. Обозначим риски: юридические, технические, рыночные
Чтобы вы понимали, где стоит подстраховаться.
6. Ответим на ваш главный вопрос: «Как сделать, чтобы объект работал, а не стоял?»
Простым языком, по шагам, без сложных терминов.
Где он недозарабатывает, где «течёт» деньги, а где всё в порядке.
2. Посчитаем реальную доходность — не «на словах», а в цифрах
Доход, расходы, простои, налоги — всё по факту.
3. Покажем, что можно сделать, чтобы объект приносил больше
Повышение ставки, изменение формата, работа с арендаторами, перепланировка.
4. Обсудим, что выгоднее: усиливать объект или готовить его к продаже
Не всегда лучший вариант — «держать до последнего».
5. Обозначим риски: юридические, технические, рыночные
Чтобы вы понимали, где стоит подстраховаться.
6. Ответим на ваш главный вопрос: «Как сделать, чтобы объект работал, а не стоял?»
Простым языком, по шагам, без сложных терминов.
С чем сегодня реально сталкиваются собственники:
Объект красивый, ремонт сделан, но арендатора нет месяцами
Сдают «лишь бы сдавать», ставка ниже рынка, дохода почти нет
Арендаторы задерживают платежи, постоянно нужно «выбивать» деньги
Помещение или часть здания простаивает, а коммунальные платежи и налоги продолжают поступать
Конкретные решения для вашего объекта
экспрес-разбор
Формат: 30 минут, онлайн, бесплатно
Для кого:
если объект простаивает, доход ниже ожиданий или непонятно, что с ним делать дальше.
Что делаю:
– Смотрю на ваш объект и текущую ситуацию: аренда, простои, расходы
– Определяю точки потерь: где уходит доход и почему
– Понимаю цель: усиливать объект, менять формат или готовить к выходу
– Даю быстрые и понятные шаги, которые можно начать делать сразу
Результат:
Вы понимаете, что именно тормозит доход и в какую сторону имеет смысл двигаться.
Для кого:
если объект простаивает, доход ниже ожиданий или непонятно, что с ним делать дальше.
Что делаю:
– Смотрю на ваш объект и текущую ситуацию: аренда, простои, расходы
– Определяю точки потерь: где уходит доход и почему
– Понимаю цель: усиливать объект, менять формат или готовить к выходу
– Даю быстрые и понятные шаги, которые можно начать делать сразу
Результат:
Вы понимаете, что именно тормозит доход и в какую сторону имеет смысл двигаться.
аудит со стратегией
Формат: 3–4 часа, онлайн + выезд на объект (при необходимости)
Для кого:
если вы хотите принять взвешенное решение по объекту, а не действовать наугад.
Что делаю:
– Провожу детальный анализ объекта, документов и текущих арендаторов
– Считаю финансовую модель: доходы, расходы, риски, простои
– Оцениваю потенциал объекта и реальные сценарии развития
– Формирую стратегию:
Итог:
Понятная стратегия действий с цифрами и аргументами — что делать с объектом дальше и почему именно так.
Для кого:
если вы хотите принять взвешенное решение по объекту, а не действовать наугад.
Что делаю:
– Провожу детальный анализ объекта, документов и текущих арендаторов
– Считаю финансовую модель: доходы, расходы, риски, простои
– Оцениваю потенциал объекта и реальные сценарии развития
– Формирую стратегию:
- усиливать и повышать доход
- перепрофилировать формат
- или выходить из объекта
Итог:
Понятная стратегия действий с цифрами и аргументами — что делать с объектом дальше и почему именно так.
СОПРОВОЖДЕНИЕ И РЕАЛИЗАЦИЯ СТРАТЕГИИ
Формат: 1–2 месяца (в зависимости от задачи)
Для кого:
если вы хотите не просто план, а результат, и не готовы тратить своё время на управление процессом.
Что делаю:
– Реализую выбранную стратегию шаг за шагом
– Подключаю проверенных партнёров: юристов, подрядчиков, специалистов
– Сопровождаю сделки, переговоры, смену формата или арендаторов
– При необходимости беру объект в управление
Результат:
Объект приводится в рабочее состояние и начинает приносить деньги, а не проблемы.
Формат работы и условия обсуждаем индивидуально.
Для кого:
если вы хотите не просто план, а результат, и не готовы тратить своё время на управление процессом.
Что делаю:
– Реализую выбранную стратегию шаг за шагом
– Подключаю проверенных партнёров: юристов, подрядчиков, специалистов
– Сопровождаю сделки, переговоры, смену формата или арендаторов
– При необходимости беру объект в управление
Результат:
Объект приводится в рабочее состояние и начинает приносить деньги, а не проблемы.
Формат работы и условия обсуждаем индивидуально.
Конкретные решения для вашего объекта
Почему собственники доверяют Дмитрию и команде свои объекты
Эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор с 25-летним опытом
Уже много лет занимается объектами, понимает, где риск, а где реальный доход.
В собственности — более 15 объектов по России
Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Ярославль. Аренда, аренда, субаренда, перепрофилирование зданий, ИЖС, земля.
Умеет находить нестандартные объекты и превращать их в прибыльные активы
От работы с подвалами и сложными зданиями до проектов в домах-памятниках и туристической аренды.
Сильная команда вокруг
Юристы, инженеры, кадастровые специалисты, оценщики. Полный цикл от проверки до запуска объекта.
Реальный управленческий опыт и взаимодействие с властью
Прошёл путь депутата, работал со структурой запросов, обратной связью, общественными вопросами.
Глубокий опыт сделок через торги
Банкротные, государственные и муниципальные торги. Понимание юридических, документационных и технических рисков.
Предприниматель с большим практическим опытом
Все бизнесы построены с нуля, всегда в ежедневном управлении, а не “на расстоянии”.
Член деловых сообществ и резидент бизнес-клуба «Атланты»
Регулярная работа с предпринимателями, экспертами, инвесторами.
Почему собственники доверяют Дмитрию и команде свои объекты
Эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор с 25-летним опытом
Уже много лет занимается объектами, понимает, где риск, а где реальный доход.
В собственности — более 15 объектов по России
Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Ярославль. Аренда, аренда, субаренда, перепрофилирование зданий, ИЖС, земля.
Сильная команда вокруг
Юристы, инженеры, кадастровые специалисты, оценщики. Полный цикл от проверки до запуска объекта.
Реальный управленческий опыт и взаимодействие с властью
Прошёл путь депутата, работал со структурой запросов, обратной связью, общественными вопросами.
Глубокий опыт сделок через торги
Банкротные, государственные и муниципальные торги. Понимание юридических, документационных и технических рисков.
Член деловых сообществ и резидент бизнес-клуба «Атланты»
Регулярная работа с предпринимателями, экспертами, инвесторами.
Принципы работы, которые лежат во главе проекта
Эти принципы — не декларация, а ежедневная практика, благодаря которой помогаем инвесторам и собственникам принимать взвешенные решения.
Индивидуальный подход
Каждая стратегия — под конкретный запрос.
Мы учитываем ваши цели, капитал, сроки, риски и формат работы.
Мы учитываем ваши цели, капитал, сроки, риски и формат работы.
Прозрачность
Все расчёты, стратегии и рекомендации понятны и обоснованы.
Без скрытых условий, “красивых” цифр и маркетинговых иллюзий.
Без скрытых условий, “красивых” цифр и маркетинговых иллюзий.
Честность
Говорим по фактам — доходность, сроки, риски.
Если видим потенциал — покажем, где деньги и что делать дальше.
Если видим потенциал — покажем, где деньги и что делать дальше.
Конфиденциальность
Мы соблюдаем полную приватность.
Договор, соглашение о неразглашении (NDA), закрытый доступ к данным — безопасность клиента на первом месте.
Договор, соглашение о неразглашении (NDA), закрытый доступ к данным — безопасность клиента на первом месте.
Профессионализм
Глубокая экспертиза, аналитика и работа с реальными цифрами.
20+ лет опыта в коммерческой недвижимости и полный цикл.
20+ лет опыта в коммерческой недвижимости и полный цикл.
Кейсы, где мы находили деньги там, где их не видели другие
Результаты, которые говорят сами за себя
Бывший банк
Суть: куплен на торгах бывший офис банка в центре Ярославля. Объект разделили на три части вместо одной большой — сдали по отдельности. Один из арендаторов стал якорным, подвал превратился в дополнительный актив. Все процессы — с командой и по документам.
памятник архитектуры
в центре Ярославля
в центре Ярославля
Суть: Дом XVIII века на Богоявленской площади — бывшие купеческие лавки, памятник федерального значения. Купили на торгах ниже ожидаемой цены, с арендатором на втором этаже и множеством ограничений. После сделки добились перевода статуса с федерального на региональный, чтобы работать напрямую без бюрократии. Сделали ремонт, адаптировали помещения под аренду — в том числе мансарду с историческими балками и высоким потолком.
Итог — стабильный арендный бизнес, здание восстановлено, а фасад снова украшает центр Ярославля.
Итог — стабильный арендный бизнес, здание восстановлено, а фасад снова украшает центр Ярославля.
Апартаменты в
доме-памятнике
доме-памятнике
Суть: выкупили помещение в доме-памятнике на Васильевском острове через торги.
Первый подрядчик сорвал сроки, сменили команду и сделали полный редевелопмент с реставрацией и дизайном под туристическую аренду.
Сейчас — стабильный арендный бизнес с высоким рейтингом.
Первый подрядчик сорвал сроки, сменили команду и сделали полный редевелопмент с реставрацией и дизайном под туристическую аренду.
Сейчас — стабильный арендный бизнес с высоким рейтингом.
Кейсы, где мы находили деньги там, где их не видели другие
Результаты, которые говорят сами за себя
Полезные материалы для собственников коммерческой недвижимости
Куда инвестировать в коммерческую недвижимость в 2025–2026 году
статья
Как правильно считать реальную доходность объекта
чек-лист
Подводные камни торгов: что важно знать перед покупкой
статья
Субаренда: плюсы, минусы и реальные кейсы
чек-лист
Ошибки начинающих инвесторов, которые стоят миллионы
чек-лист
Когда стоит продавать коммерческий объект, а когда — усиливать
статья
Как понять, что объект переоценён и несёт риски
чек-лист
Честный разбор: почему доходность 20% превращается в 6%
статья
отзывы
отзывы
частые вопросы
Вы работаете с небольшими помещениями?
Сможете ли вы реально поднять доходность моего объекта?
Да. Важно, чтобы у объекта был потенциал и разумные ожидания по доходу.
Мы сразу скажем, если маленькая площадь в слабой локации не даст того дохода, который вы ожидаете.
Мы сразу скажем, если маленькая площадь в слабой локации не даст того дохода, который вы ожидаете.
Гарантировать результат нельзя, но мы честно показываем, где и за счёт чего можно увеличить доход.
Иногда это смена формата, иногда работа со ставкой, иногда — вывод проблемного арендатора. В любом случае вы получите понятный план: что можно попробовать и какие цифры это может дать.
Иногда это смена формата, иногда работа со ставкой, иногда — вывод проблемного арендатора. В любом случае вы получите понятный план: что можно попробовать и какие цифры это может дать.
Вы только консультируете или можете взять объект в управление?
Если объект простаивает, вы сможете помочь?
Форматов два:
— консультации и стратегия развития
— управление и партнёрство (по согласованию)
Мы не обещаем управление — сначала смотрим на объект и задачу.
— консультации и стратегия развития
— управление и партнёрство (по согласованию)
Мы не обещаем управление — сначала смотрим на объект и задачу.
Мы разберём, почему он простаивает: ставка, формат, локация, состояние, реклама, документы.
После этого предложим варианты: сменить формат, разделить, усилить предложение, сделать подготовку к продаже.
После этого предложим варианты: сменить формат, разделить, усилить предложение, сделать подготовку к продаже.
Работаете ли вы дистанционно или только в “своих” городах?
Сколько времени занимает работа с объектом?
Часть задач можем решать онлайн: разбор, стратегия, анализ.
Выезды на объект обсуждаем отдельно, в зависимости от города и масштаба.
Выезды на объект обсуждаем отдельно, в зависимости от города и масштаба.
Бесплатный разбор — 30 минут.
Стратегия развития — от нескольких часов до нескольких встреч.
Дальше всё зависит от состояния объекта и выбранного формата работы.
Стратегия развития — от нескольких часов до нескольких встреч.
Дальше всё зависит от состояния объекта и выбранного формата работы.
Вы помогаете, если я хочу продать объект, а не развивать?
Что, если после разбора я решу ничего не делать?
Да.
Мы можем помочь подготовить объект к продаже, чтобы не терять в цене, и обсудить, кому и как лучше его предлагать.
Мы можем помочь подготовить объект к продаже, чтобы не терять в цене, и обсудить, кому и как лучше его предлагать.
Это ваш выбор.
Наша задача — показать вам реальную ситуацию и варианты, а не заставить принять решение.
Наша задача — показать вам реальную ситуацию и варианты, а не заставить принять решение.
Что нужно, чтобы начать?
Вы работаете только с собственниками, или с управляющими тоже?
Оставить заявку на бесплатный разбор, описать объект и задачу.
Дальше мы свяжемся, уточним детали и предложим формат работы.
Дальше мы свяжемся, уточним детали и предложим формат работы.
Работаем и с собственниками, и с теми, кто отвечает за объект: управляющие, девелоперы, представители компаний.
Гарантировать результат нельзя, но мы честно показываем, где и за счёт чего можно увеличить доход.
Иногда это смена формата, иногда работа со ставкой, иногда — вывод проблемного арендатора.
В любом случае вы получите понятный план: что можно попробовать и какие цифры это может дать.
Иногда это смена формата, иногда работа со ставкой, иногда — вывод проблемного арендатора.
В любом случае вы получите понятный план: что можно попробовать и какие цифры это может дать.
Да. Важно, чтобы у объекта был потенциал и разумные ожидания по доходу.
Мы сразу скажем, если маленькая площадь в слабой локации не даст того дохода, который вы ожидаете.
Мы сразу скажем, если маленькая площадь в слабой локации не даст того дохода, который вы ожидаете.
Мы разберём, почему он простаивает: ставка, формат, локация, состояние, реклама, документы.
После этого предложим варианты: сменить формат, разделить, усилить предложение, сделать подготовку к продаже.
После этого предложим варианты: сменить формат, разделить, усилить предложение, сделать подготовку к продаже.
Форматов два:
— консультации и стратегия развития
— управление и партнёрство (по согласованию)
Мы не обещаем управление — сначала смотрим на объект и задачу.
— консультации и стратегия развития
— управление и партнёрство (по согласованию)
Мы не обещаем управление — сначала смотрим на объект и задачу.
Бесплатный разбор — 30 минут.
Стратегия развития — от нескольких часов до нескольких встреч.
Дальше всё зависит от состояния объекта и выбранного формата работы.
Стратегия развития — от нескольких часов до нескольких встреч.
Дальше всё зависит от состояния объекта и выбранного формата работы.
Часть задач можем решать онлайн: разбор, стратегия, анализ.
Выезды на объект обсуждаем отдельно, в зависимости от города и масштаба.
Выезды на объект обсуждаем отдельно, в зависимости от города и масштаба.
Это ваш выбор.
Наша задача — показать вам реальную ситуацию и варианты, а не заставить принять решение.
Наша задача — показать вам реальную ситуацию и варианты, а не заставить принять решение.
Да.
Мы можем помочь подготовить объект к продаже, чтобы не терять в цене, и обсудить, кому и как лучше его предлагать.
Мы можем помочь подготовить объект к продаже, чтобы не терять в цене, и обсудить, кому и как лучше его предлагать.
Работаем и с собственниками, и с теми, кто отвечает за объект: управляющие, девелоперы, представители компаний.
Оставить заявку на бесплатный разбор, описать объект и задачу.
Дальше мы свяжемся, уточним детали и предложим формат работы.
Дальше мы свяжемся, уточним детали и предложим формат работы.
ОГРН 304760906200109
ИНН 760902532000
© ИП Волков Дмитрий 2026
Дмитрий воклов PRO
